Лекція 6. Іпотека (Л.В.Красицька)
ПЛАН:
Поняття та загальні положення про іпотеку.
Права та обов’язки сторін іпотеки.
Види іпотеки.
Іпотечний договір.
Заставна.
Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки.
Нормативні акти: ЦКУ; ГКУ; ЗУ від 5.06.2003р. “Про іпотеку”[92], ЗУ від 19.06.2003р. “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати”[93], ЗУ від 19.06.2003р. “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”[94], ЗУ “Про приєднання України до Міжнародної конвенції про морські застави та іпотеки 1993 року”[95].
Література: Азімов Ч.Н. Забезпечення виконання зобов’язань: Навчальний посібник. Харків. НЮАУ, 1995, 49с Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. – М.: Изд-во РДЛ, 2002. – 272с.; Зобов’язальне право /За ред. проф. О.В.Дзери. К., Юрінком Інтер. 1999. 980с Основные институты гражданского права зарубежных стран. – М.: Изд-во НОРМА, 1999. – С.583-644; Потапенко В. Іпотечний крок уперед // Юридичний журнал. – 2003. - №8. – С.38-40; Пучковская И.И. Ипотека: залог недвижимости. – Харьков: Консум, 1997. Пучковська І. Проблеми розвитку іпотеки в Україні / Вісник Академії правових наук.-29,-С.88.
Цивільне право України: Підручник: У 2-х кн. /О.В.Дзера (кер. авт. кол.), Д.В.Боброва, А.С.Довгерт та ін.; За ред. О.В.Дзери, Н.С.Кузнецової. –2-е вид., допов. і перероб. - К., Юрінком Інтер, - Кн.1 2004, 736с. Цивільне право України. Частина перша. [Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих закладів освіти /Ч.Н. Азімов, М.М. Сібільов, В.І. Борисова та ін.]; За ред проф. Ч.Н. Азімова, доцентів С.Н. Приступи, В.М. Ігнатенка. –Х., Право. 2000, Гражданское право: Учебник. Ч. I / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М., 1996. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М • БЕК, 2000, Цивільне право України: Академічний курс: Підруч.: У двох томах /За заг. ред. Я.М.Шевченко. –Т.1. Загальна частина. –К.: “Вид. Дім “Ін Юре”, 2003 –520с.
Ключова термінологія: забезпечення виконання зобов’язань, застава, нерухоме майно, іпотека, наступна іпотека, іпотечний договір, заставна, звернення стягнення на предмет іпотеки.
1. Поняття та загальні положення про іпотеку.
Іпотека – новий інститут зобов’язального права в Україні, що тільки отримав належне позитивне регулювання. Тому він активно розвивається і застосовується. На практиці він ще не отримав широкого розповсюдження, але з кождним роком його застосування зростає в геометричній прогресії. З переходом на кредитний спосіб життя та зняттям заборон і обмежень на право чини із землею іпотека віднайде своє належне місце серед інших способів забезпечення виконання зобовязань.
Як зазначається в літературі, назва “іпотека” вперше з’явилась у Стародавній Греції наприкінці VII – початку VI століття до н. е. і було пов’язано із забезпеченням відповідальності боржника кредитору певними земельними маєтками. У 594 р. до н. е. Солон здійснює свої славетні реформи – зокрема, відміняє поземельні борги, вводить свободу заповіту тощо. Спочатку в Афінах заставою зобов’язань була сама особистість боржника, якому у разі неможливості заплатити борг загрожувало рабство. Для переведення особистої відповідальності у майнову Солон і запропонував ставити на маєтку боржника (зазвичай на межі) стовп з надписом, що ця земля є забезпеченням претензій на певну суму. На такому стовпі, який отримав назву “hypotetheca” (підставка, підпірка), відмічались усі борги власника землі[96]. За часів Стародавнього Риму іпотека розглядалася як одна з форм заставного права, що належало до прав на чужі речі. Іпотека полягала в тому, що заставодавець взагалі не передавав заставодержцю предмета застави (сторони при цьому зберігали свої старі назви). Боржник – заставодавець зберігав за собою можливість володіти, користуватися, вилучати з речі доходи й під час застави. Це давало йому змогу швидше погасити свої борги, тобто полегшувало його економічне становище. Предмет застави (земельна ділянка, раби, робоча худоба та інші засоби виробництва) залишався в його необмеженій власності[97]. Застава нерухомого майна і перш за все вотчинних маєтків почала розвиватися в Росії з XV століття, проте практика іпотеки не була узаконена. Законодавче закріплення іпотеки в Росії вперше було зроблено у Соборному Укладенні 1649 року. У дореволюційній Росії склалась ціла система іпотечного кредитування, яка проіснувала до 1917 року. Після 1917 року застава продовжувала своє існування, проте внаслідок ліквідації приватної власності, вилучення з цивільного обороту великої кількості об’єктів, у тому числі й землі та іншого нерухомого майна, іпотека не застосовується як вид забезпечення виконання зобов’язань, іпотека стає чужою соціалістичному праву.
Відродження інституту іпотеки в Україні відбулося з прийняттям ЗУ “Про заставу” від 2 жовтня 1992 року[98]. Слід зазначити, що до цього часу допускалась лише застава житлового будинку, який належав на праві приватної власності громадянину, отже, застосування застави нерухомого майна було дуже обмеженим, і мова не могла йти про участь юридичних осіб у відносинах щодо застави нерухомості. ЗУ “Про заставу” іпотекою визнавав заставу землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.
Відповідно до ч.1 ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Найбільш детально ці відносини врегульовано ЗУ “Про іпотеку”, де вона містить ще одне більш розгорнуте легальне визначення іпотеки як виду забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому ЗУ “Про іпотеку”. Отже особливість іпотеки полягає у предметі застави – нерухоме майно.
Цим же законом передбачено й чергове легальне поняття “нерухоме майно (нерухомість)” – земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Таке визначення нерухомого майна аналогічне поняттю нерухомих речей, що містить ч.1 ст. 181 ЦК України. За такого формального підходу можна констатувати, що об’єкти, розташовані під землею (торгівельні центри, метрополітен тощо) не підпадають під законодавче визначення поняття нерухомого майна, і, відповідно, не можуть бути предметом іпотеки. Проте доктрина ще з часів римського права відносить до нерухомості не тільки те що зведено (побудоване) над землею, але й під землею.
Встановлення та розповсюдження іпотеки безумовно є позитивним моментом, особливо щодо запровадження іпотечного кредитування житла, що надасть можливість значно полегшити вирішення проблеми забезпечення житлом осіб, що потребують покращення житлових умов.
Джерелами правового регулювання іпотечних відносин в Україні є ЦКУ, ГКУ, ЗУ від 5.06.2003р. “Про іпотеку”[99], Закон України від 19.06.2003р. “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати”, Закон України від 19.06.2003р. “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” та інші нормативно-правові акти: зокрема накази та інформаційні листи ФДМУ, НБУ, ДПА.
ЗУ “Про іпотеку” є основним регулятивним актом цивільного законодавства і складається з розділів: І –“Загальні положення”, ІІ –“Оформлення іпотеки”, ІІІ –“Перехід прав за іпотечним договором і заставною”, ІУ – “Використання заставної для рефінансування”, У – “Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки”, УІ – “Прикінцеві положення”.
Відповідно до ч.1 ст.3 ЗУ “Про іпотеку” підставами виникнення іпотеки є договір, закон, рішення суду. За такого підходу загальні положення про іпотеку – практично повторюють загальні положення про заставу взагалі. Зокрема, до іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Сторонами в іпотеці є субінституційні сторони застави взагалі, що отримали назву іпотекодавця та іпотекодержателя. Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Отже, якщо основне зобов’язання є недійсним, то недійсним є й іпотечний договір.
Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання.
У разі порушення боржником основного зобов’язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги (переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно) на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його (її) виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки. Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.
Підставами припинення іпотеки є:
а) припинення основного зобов’язання;
б) реалізація предмета іпотеки відповідно до законодавства про іпотеку;
в) набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
г) визнання іпотечного договору недійсним;
д) знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;
є) з інших підстав, передбачених законом. Так, наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.
Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації.
Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. До набрання чинності законом про державний реєстр прав на нерухоме майно порядок державної реєстрації іпотек здійснюється відповідно до постанови КМУ від 12 січня 1993 р. №14, якою затверджений Порядок ведення Книги запису застав[100]. Вірно зазначає І.І. Пучковська, що іпотечна система будь-якої держави, включаючи й Україну, не може бути надійною без удосконаленої системи реєстрації нерухомості, тобто вона повинна включати в себе як законодавство, що регулює оборот нерухомого майна, так і роботу організацій, що обслуговують цей оборот, та здійснюють, перш за все, його реєстрацію[101]. ЗУ “Про іпотеку” у п.6 Прикінцевих положень зобов’язує КМУ у двомісячний строк з дня набрання чинності цього Закону (закон набирає чинності з 1 січня 2004 року) затвердити Тимчасове положення про порядок державної реєстрації іпотек.
Державна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі повідомлення іпотекодержателя, в якому зазначається така інформація:
відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя:
а) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
б) для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
2) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані;
розмір основного зобов’язання;
строк повного виконання основного зобов’язання;
посилання на випуск заставної або її відсутність
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:
а) нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
б) нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
в) нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено законодавством.
Такі умови щодо предмету іпотеки обумовлені тим, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником зобов’язання іпотекодержатель зможе задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.
Слід мати на увазі, що нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Законодавчо передбачено, що у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі і була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий власник набуває права і обов’язки іпотекодавця за правочином, яким встановлено умови оренди (користування). У разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об’єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій ніж іпотекодавець особі, новий власник цієї земельної ділянки зобов’язаний забезпечити власнику зазначених будівель (споруд) ті ж умови оренди (користування) земельною ділянкою, що надавалися іпотекодавцем.
Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, що є об'єктом права державної чи комунальної власності і закріплене за відповідним державним чи комунальним підприємством, установою, організацією на праві господарського відання. Передача в іпотеку цього майна здійснюється після отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне чи комунальне підприємство, установа або організація.
Забороняється передача в іпотеку об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації. Предметом іпотеки не можуть бути національні, культурні та історичні цінності, які є об’єктами права державної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини.
Що стосується іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, то вона здійснюється відповідно ЗУ “Про іпотеку” та Земельного кодексу України. Згідно з п.15 Перехідних положень ЗКУ громадяни і юридичні особи, що мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства й іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України – власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2005 року чи продавати іншим способом відчужувати приналежні їм земельні ділянки і земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину і при вилученні земель для суспільних нестатків. Отже, передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення в іпотеку до 1 січня 2005 року не допускається.
Крім того слід враховувати, що в іпотеку не можуть передаватися земельні ділянки, які перебувають у державній чи комунальній власності і не підлягають приватизації. Згідно зі ст.133 ЗКУ у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу за згодою всіх співвласників. Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки.
Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Видається, що у зв’язку з тим, що іпотечний договір підлягає нотаріальному посвідченню, то оцінка предмету іпотеки проводитиметься у будь-якому разі з метою визначення розміру державного мита.
ЗУ “Про іпотеку” у ст. 6 передбачає умови передачі нерухомого майна в іпотеку, які залежать від права власності та обтяжень на предмет іпотеки. Так, майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.
Права та обов’язки сторін іпотеки
Іпотека породжує певні права та обов’язки його сторін. У поточному законодавстві вони визначені на спеціальному та субінституційному рівнях.
Іпотекодавець зобов’язаний:
до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків;
застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов’язок не покладено на іпотекодержателя. У разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов’язковим;
вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб, якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором;
своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором;
при користуванні предметом іпотеки не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).
Іпотекодавець має право:
володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено законодавством;
одержувати від предмета іпотеки продукцію, плоди і доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором;
виключно на підставі згоди іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі або у внесених до нього змінах чи доповненнях:
зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;
передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
відчужувати предмет іпотеки;
передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування;
заповідати передане в іпотеку нерухоме майно. Правочин, який обмежує право іпотекодавця заповідати передане в іпотеку нерухоме майно, є нікчемним.
У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки.
Встановлення іпотеки породжує також й права та обов’язки іпотекодержателя.
Іпотекодержатель має право:
у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору за умови попереднього письмового повідомлення іпотекодавця перевіряти документально і в натурі наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки. Іпотекодавець зобов’язаний не перешкоджати реалізації цього права іпотекодержателем, надавати йому всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та користування предметом іпотеки, а також негайно на вимогу іпотекодержателя забезпечити йому фізичний доступ до предмета іпотеки;
за рахунок предмета іпотеки задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання.
Якщо вимога за основним зобов’язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов’язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов’язання. Крім того, якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування: витрат, пов’язаних з пред’явленням вимоги за основним зобов’язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки; витрат на утримання і збереження предмета іпотеки; витрат на страхування предмета іпотеки; збитків, завданих порушенням основного зобов’язання чи умов іпотечного договору;
вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, у разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Законодавством та договором можуть бути передбачені й інші права та обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя.
Види іпотеки
Характеризуючи види іпотеки, слід зазначити, що у сучасних правових системах інститут іпотеки є достатньо різноманітним, і законодавство окремих держав містить своєрідні види іпотек, що виникають на підставі закону або договору. Так, Німецьке цивільне укладення передбачає оборотну (основний вид) та забезпечувальну, чи книжну іпотеки. Оборотна іпотека встановлюється шляхом фактичної передачі кредитору іпотечного свідоцтва. Передача забезпечувальної іпотеки потребує, на відміну від оборотної, відповідної реєстрації у поземельній книзі[102].
ЗУ “Про іпотеку” розрізняє на основі дихотомічного підходу попередню й наступну іпотеку.
Наступною іпотекою є передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попередннім іпотечним договором. Відповідно до ст. 13 вказаного закону предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором. Попередня іпотека має вищий пріоритет над наступними іпотеками. Наступна іпотека, предметом якої є декілька об'єктів, що належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників усіх об’єктів нерухомого майна, переданих в спільну іпотеку.
Якщо нерухоме майно є предметом декількох іпотек, іпотекодержатель, який ініціює звернення стягнення на предмет іпотеки, зобов’язаний письмово повідомити всіх інших іпотекодержателів про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки за десять днів до дня звернення стягнення. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки наступним іпотекодержателем попередній іпотекодержатель також має право звернути стягнення на предмет іпотеки, навіть якщо строк виконання основного зобов’язання перед попереднім іпотекодержателем ще не настав. Якщо попередній іпотекодержатель не скористався цим правом, попередня іпотека є дійсною до повного задоволення вимоги попереднього іпотекодержателя за основним зобов’язанням, а право власності на предмет іпотеки переходить до нового власника разом з обтяженням цього майна попередньою іпотекою. Попередній іпотекодержатель має право на підставі письмової заяви припинити звернення стягнення на предмет іпотеки, ініційоване наступним іпотекодержателем, якщо таке стягнення матиме наслідком неповне задоволення вимог попереднього іпотекодержателя. У цьому разі вимоги наступного іпотекодержателя підлягають задоволенню після звернення стягнення на предмет іпотеки попереднім іпотекодержателем і після повного задоволення його вимог, забезпечених іпотекою. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки попереднім іпотекодержателем наступний іпотекодержатель також має право звернути стягнення на предмет іпотеки, навіть якщо строк виконання основного зобов’язання перед наступним іпотекодержателем не настав. При зверненні стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.
Законодавчо передбачені й особливості іпотеки нерухомого майна майнового поручителя. Так, відповідно до ст. 11 ЗУ “Про іпотеку” у разі забезпечення виконання основного зобов’язання іпотекою нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителю), майновий поручитель є іпотекодавцем відповідно до іпотечного договору і не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання боржником. У разі порушення боржником основного зобов’язання майновий поручитель відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя нерухомим майном, що є предметом іпотеки. У разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов’язанням.
Однорядна класифікація може бути проведена в залежності від предмету іпотеки де можна виділити такі види іпотеки:
іпотека об’єктів права державної чи комунальної власності;
іпотека земельних ділянок;
іпотека об’єктів незавершеного будівництва;
іпотека житлових будинків, квартир, кімнат у квартирах та будинках;
іпотека повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання;
іпотека космічних об’єктів;
іпотека інших видів нерухомого майна.
Види іпотеки можна класифікувати й за іншими ознаками, наприклад, в залежності від підстав виникнення тощо.
4. Іпотечний договір
Однією з найбільш поширених підстав виникнення іпотеки є іпотечний договір. Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до ч.2 ст. 3 ЗУ “Про іпотеку” взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У той же час ч.1 ст. 4 цього ж закону передбачає державну реєстрацію обтяження нерухомого майна іпотекою. А відповідно до ч.1 ст.210 ЦКУ правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом і такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже, ми бачимо, що положення ЗУ “Про іпотеку” в частині набуття прав та обов’язків іпотекодавцем та іпотедержателем за іпотечним договором протирічатьсуперечать положенням ЦКУ. Таким чином, видається, що слід застосовувати положення ст. 210 ЦКУ і слід констатувати, що взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою.
Істотними умовами іпотечного договору є:
для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання;
опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
посилання на випуск заставної або її відсутність.
У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним.
Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам щодо іпотечного договору, передбаченим ЗУ “Про іпотеку” та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання. У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.
Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Після оформлення заставної зміни і доповнення до іпотечного договору і договору, яким обумовлене основне зобов’язання, можуть вноситися лише після анулювання заставної і видачі нової заставної в порядку, встановленому законодавством про іпотеку.
Будь-яке збільшення основного зобов’язання або процентів за основним зобов’язанням, крім випадків, коли таке збільшення прямо передбачене іпотечним договором, може бути здійснене після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою. Таке збільшення підпорядковується пріоритету вимоги за будь-яким іншим зобов’язанням, забезпеченим предметом іпотеки, яка була зареєстрована до реєстрації відповідної зміни умов обтяження нерухомого майна іпотекою.
Допускається відступлення прав за іпотечним договором, яке здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов’язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов’язанням. Іпотекодержатель зобов’язаний письмово у п’ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов’язанням.
Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. Відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов’язанням не допускається у разі випуску заставної. Після випуску заставної перехід прав іпотекодержателя за іпотечним договором та основним зобов’язанням до іншої особи здійснюється шляхом передачі заставної у встановленому законодавством порядку, який ми розглянемо далі.
5. Заставна
Іпотечним договором може бути передбачено випуск заставної, яка є одним із видів цінних паперів.
Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки (ч.1 ст.20 ЗУ “Про іпотеку”).
Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту відповідно до законодавства. Наступний власник заставної має ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з договором, яким обумовлене основне зобов’язання, та іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна.
У разі видачі заставної припиняються грошові зобов’язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов’язання, та виникають грошові зобов’язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформлення заставної виконання основного зобов’язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної.
Анулювання заставної і видача нової заставної здійснюються за згодою між іпотекодавцем, боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та власником заставної. Відомості про анулювання заставної і видачу нової заставної підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку.
Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечене грошове зобов’язання, суму боргу за яким на момент укладення іпотечного договору не визначено і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент. Заставна підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку разом з державною реєстрацією обтяження відповідного нерухомого майна іпотекою. Після реєстрації випуску заставної її оригінал передається іпотекодержателю.
Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка встановлюється Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної. Реквізити заставної передбачені ст. 21 ЗУ “Про іпотеку”.
Для реалізації прав за заставною її власник зобов’язаний заявити боржнику письмову вимогу про виконання основного зобов’язання. У цій вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення боржником переказу відповідної грошової суми. На вимогу боржника власник заставної зобов’язаний пред’явити оригінал заставної без його передачі боржнику. Заставна підлягає передачі боржнику у разі належного виконання ним основного зобов’язання. Знаходження заставної у боржника свідчить про виконання основного зобов’язання, якщо не буде доведено протилежне. У разі виконання основного зобов’язання боржником заставна, що знаходиться в нього, анулюється. Знаходження заставної в іншої особи свідчить, що основне зобов’язання не виконано, якщо не буде доведено інше.
Якщо основне зобов’язання підлягає виконанню частинами, власник заставної зобов’язаний видавати боржнику письмові квитанції про отримання платежу та вести належний облік (реєстр) платежів за заставною, який надається боржнику на його вимогу. У разі розбіжностей між квитанціями про отримання платежів та їх реєстром квитанції про отримання платежів мають перевагу.
У разі оформлення заставної перехід права власності на предмет іпотеки не допускається до повного задоволення вимоги за заставною, крім переходу права власності на предмет іпотеки в порядку спадкування чи правонаступництва.
Передача заставної здійснюється шляхом виконання на ній особою, якій належить заставна (індосантом), передавального напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосата) та передачі оригіналу заставної.
Передача заставної не потребує згоди іпотекодавця або боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Написи на заставній, що забороняють її наступну передачу, є недійсними.
Передача заставної шляхом вчинення індосаменту надає індосату всі права іпотекодержателя за іпотечним договором та основним зобов’язанням. Передача заставної не вимагає державної реєстрації.
Іпотекодержатель (власник заставної) може до настання строку виконання боржником зобов’язань за заставною проводити операції з належними йому заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб.
Рефінансування може здійснюватися такими способами:
відчуження (продаж) заставної шляхом вчинення індосаменту з компенсацією індосанту вартості заставної у встановленому сторонами розмірі;
продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція репо);
передача заставної у заставу для забезпечення виконання зобов'язань перед іншими кредиторами;
емісія іпотечних цінних паперів (іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів);
іншим способом, який не суперечить закону.
6. Задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки
Основною метою встановлення іпотеки є забезпечення виконання зобов’язання, тому у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
У разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання основного зобов’язання, якщо іпотекодержатель і правонаступник іпотекодавця не досягнуть згоди про інше.
Підставами звернення стягнення на предмет іпотеки є:
1) рішення суду;
2) виконавчий напис нотаріусу;
3) договір про задоволення вимог іпотекодержателя.
Звернення стягнення на майно, що є предметом іпотеки і належить державному чи комунальному підприємству або підприємству, більш як 50 відсотків акцій (часток, паїв) якого перебуває у державній власності, здійснюється на підставі рішення суду.
Якщо предметом іпотеки є два або більше об’єкти нерухомого майна, стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя. Якщо предметом іпотеки є об’єкти, які належать різним особам, та задоволення отримується за рахунок частини переданого в іпотеку майна, ті іпотекодавці, на майно яких було звернено стягнення, мають право на пропорційне відшкодування від іпотекодавців, на майно яких не зверталось стягнення, і набувають прав іпотекодержателя на частину майна, на яку не було звернено стягнення, для забезпечення такого відшкодування.
Після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки і з метою отримання продукції, плодів та доходів, забезпечення належного господарського використання переданого в іпотеку нерухомого майна згідно з його цільовим призначенням предмет іпотеки на підставі договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем або рішення суду може бути переданий іпотекодержателю або іншій особі в управління на період до його реалізації.
У процесі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки можна виділити наступні етапи:
повідомлення про порушення основного зобов’язання та (або) іпотечного договору;
можливість позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки;
продаж предмета іпотеки за рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя;
реалізація предмета іпотеки на прилюдних торгах;
розподіл доходів від реалізації предмета іпотеки.
У разі порушення основного зобов’язання та (або) умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є недійсними.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем в суді, якщо він доведе, що основне зобов’язання і умови іпотечного договору не були порушені. У разі переходу до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно права і вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані у встановленому законом порядку, залишаються дійсними.
Іпотекодержатель несе відповідальність за задоволення прав чи вимог інших осіб на предмет іпотеки, які мають вищий пріоритет. Задоволення прав чи вимог осіб з нижчим пріоритетом здійснюється у межах перевищення вартості нерухомого майна, визначеної шляхом його оцінки, після задоволення прав чи вимог, які мають вищий пріоритет, над розміром забезпеченої іпотекою вимоги іпотекодержателя.
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до вказаних вище вимог, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
У разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу; пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.
Одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.
Суд вправі відмовити у задоволенні позову іпотекодержателя про дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо допущене боржником або іпотекодавцем, якщо він є відмінним від боржника, порушення основного зобов’язання чи іпотечного договору не завдає збитків іпотекодержателю і не змінює обсяг його прав.
Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення всі мешканці зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Особи, які проживають у зазначених приміщеннях на умовах договору найму (оренди), не підлягають виселенню, якщо: договір найму (оренди) був укладений до моменту укладення іпотечного договору і про наявність такого договору було доведено до відома іпотекодержателя або такий договір був зареєстрований у встановленому законом порядку; договір найму (оренди) був укладений після укладення іпотечного договору за згодою іпотекодержателя.
Реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження з дотриманням вимог, встановлених ЗУ “Про іпотеку”.
Боржник вправі до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимогу за основним зобов’язанням чи ту її частину, виконання якої прострочено, разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих іпотекодержателю, включаючи судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо. Таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах. Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними.
Прилюдні торги проводяться в двомісячний строк з дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення. Підготовка до проведення прилюдних торгів та порядок їх проведення регулюються ст.ст. 43-45 ЗУ “Про іпотеку”.
Оформлення результатів прилюдних торгів здійснюється наступним чином. Протягом п’яти робочих днів з дня отримання спеціалізованою організацією платежу від покупця предмета іпотеки спеціалізована організація надсилає державному виконавцю повідомлення про здійснення такої оплати. Протягом п’яти робочих днів з дня отримання державним виконавцем зазначеного повідомлення державний виконавець надсилає спеціалізованій організації свідоцтво про придбання майна на прилюдних торгах. Свідоцтво про придбання майна на прилюдних торгах підписується державним виконавцем і скріплюється печаткою відповідного відділу державної виконавчої служби. У разі відмови державного виконавця видати свідоцтво про придбання майна на прилюдних торгах він повинен у п’ятиденний строк повідомити про це спеціалізовану організацію, іпотекодавця, іпотекодержателя та покупця. У повідомленні зазначаються підстави для відмови. Відмова державного виконавця видати свідоцтво про придбання майна на прилюдних торгах може бути оскаржена в суді. Свідоцтво про придбання нерухомого майна на прилюдних торгах є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбане на прилюдних торгах майно.
Протягом п’яти робочих днів з дня отримання спеціалізованою організацією від державного виконавця свідоцтва про придбання майна на прилюдних торгах спеціалізована організація надсилає це свідоцтво покупцеві і розподіляє отримані від нього кошти у такій черговості:
витрати на проведення прилюдних торгів;
комісійна винагорода спеціалізованої організації, яка не може перевищувати 3 відсотки від ціни реалізації предмета іпотеки;
задоволення вимог іпотекодержателів та інших кредиторів боржника, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на реалізоване майно, відповідно до їх пріоритету та розміру;
решта повертається іпотекодавцю.
Якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги іпотекодержателя, він має право отримати решту суми з іншого майна боржника у порядку, встановленому законом.
Після продажу предмета іпотеки припиняються будь-які права та вимоги інших осіб на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, які виникли після державної реєстрації іпотеки за іпотечним договором, згідно з яким було звернене стягнення на предмет іпотеки. Це правило не застосовується у разі придбання предмета іпотеки іпотекодавцем.
У разі, коли предмет іпотеки вилучено (викуплено) для державних чи суспільних потреб відповідно до закону, іпотекодержатель має право вимагати від боржника дострокового виконання основного зобов’язання, а у разі його невиконання - право на першочергове задоволення своїх вимог за рахунок коштів, що підлягають виплаті іпотекодавцю, або за рахунок іншого майна, що набувається іпотекодавцем у зв’язку з вилученням (викупом) відповідного нерухомого майна.
Контрольні питання:
Поняття та значення іпотеки.
Колізії між легальними визначеннями іпотеки.
Підстави виникнення іпотеки.
Підстави припинення іпотеки.
Предмет іпотеки.
Права та обов’язки іпотекодавця.
Права та обов’язки іпотекодержателя.
Види іпотеки.
Іпотечний договір.
Умови іпотечного договору.
Укладення іпотечного договору.
Поняття заставної і права та обов’язки, що випливають із заставної.
Реквізити заставної.
Звернення стягнення на предмет іпотеки.