Новий ЦК передбачає право наймача на укладення договору піднайму житла. Згідно зі ст. 842 за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднай­мачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму є сплатним, розмір плати встановлюється за домовленістю сторін і є істотною умовою цього договору. Строк договору піднайму не може пе­ревищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення до­говору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

Піднайм передбачений і житловим законодавством, де встановлений ряд особливостей договору піднайму в державному, комунальному та громадському житлових фондах. Так, згідно зі ст. 91 Житлового кодексу наймач має право на­давати частину, а в разі тимчасового виїзду і все житлове приміщення у корис­тування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та згода наймодавця. Відносини з піднайму оформлюються відповідним письмовим дого­вором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією у житлово-експлу­атаційній конторі.

Договір може бути укладений на певний або на невизначений строк або до вимоги звільнити житлове приміщення.

Договір піднайму — сплатний договір, і однією з істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування житловим приміщен­ням. Згідно зі ст. 95 Житлового кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видат­ків на оплату комунальних послуг.

Стаття 93 Житлового кодексу передбачає умови, за яких не допускається ук­ладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми се­редньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті; якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяж­кою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору, і піднай­мач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити житлове приміщення.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та осо­би, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують житлове приміщення або використовують його не за призначенням, або, систематично по­рушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної плати (ст. 97 Житлового кодексу).

Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житлове приміщення, він та члени його сім'ї підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житлового примі­щення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму.

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати за користування житловим приміщенням і укладення договору. Згоди наймодав-ця на вселення тимчасових жильців не потрібно. Але за ст. 837 нового ЦК най­мач має попередньо повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешкан­ців. Згідно з п. З ст. 837 ЦК України тимчасові мешканці можуть бути вселені на певний строк, або без вказання строку проживання. В разі спливу погодже­ного строку проживання тимчасові мешканці повинні звільнити житло відразу, якщо строк не було вказано, то не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. Новий ЦК від­носить піднайм житла до похідних договорів. За договором піднайму житла най­мач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування піднаймачеві. Відповідальність перед наймодавцем за договором залишається на наймачеві. Піднаймач не набуває самостійного пра­ва користування житлом незалежно від строку користування. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі достроко­вого припинення договору найму житла водночас припиняється договір піднай­му. Дещо інакше ці питання врегульовані житловим законодавством. Так, стро­ком проживання тимчасові жильці не обмежуються, проте згідно з ч. 2 ст. 98 Житлового кодексу вселення тимчасових жильців на строк, більший ніж півтора місяця, допускається за умови додержання розміру житлової площі, встановле­ного для надання житлових приміщень. Тимчасові жильці зобов'язані на вимогу наймача або членів його сім'ї негайно звільнити приміщення, яке займають, а в разі відмови підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жит­лового приміщення.