Емфітевзис — це довгострокове, відчужуване і таке, що переходить у спад­щину право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподар­ських потреб. Це право характеризується такими ознаками:

це право — лише користування чужою земельною ділянкою. Воно не охоп­лює право розпорядження цією ділянкою;

це право відчужуване, тобто право користування чужою ділянкою може бути продане, подароване, обміняне та іншим чином передане іншій особі. Проте, слід мати на увазі, що відчужуватися може лише право користування земельною ді­лянкою, а не право розпорядження нею;

це право користування переходить у спадщину.

Строк користування земельною ділянкою визначається угодою сторін на ви­значений або невизначений строк. Якщо право користування встановлене на не­визначений строк, то кожна зі сторін може відмовитися від договору, попередив­ши про це другу сторону не менш як за 1 рік до такої відмови.

Право користування чужою ділянкою регулюється не договором, а речовим правом. Договором лише встановлюєтся право користування чужою земельною ділянкою. У договорі можуть бути визначені умови такого користування.

Суб'єктами цього права є власники земельних ділянок і особи, які бажають одержати у користування земельну ділянку. Об'єктом є земельна ділянка сільсь­когосподарського призначення.

Власник земельної ділянки, переданої у тривале, відчужуване і таке, що перехо­дить у спадщину, користування для сільськогосподарських потреб, має право:

вимагати від землекористувача використовувати земельну ділянку за її при­значенням, встановленим у договорі;

власник земельної двлянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюють­ся угодою сторін.

Власник зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні йо­го права. Права та обов'язки землекористувача:

землекористувач має право користуватися земельною ділянкою у повному обсязі відповідно до визначених умов;

землекористувач має право на відчуження права користування земельною ді­лянкою. У разі продажу права користування земельною ділянкою власник її має переважне право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу. Зем­лекористувач зобов'язаний повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле пись­мової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути про­дано іншій особі. У разі порушення права переважної купівлі, власник земельної ділянки може вчинити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду всі суми, які за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог встанов­люється позовна давність в 1 рік (п. 4 ст. 364).

У разі продажу права користування земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб землекористувачем третій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотка від ціни продажу (вартості права), встановленого договором.

Особливістю припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може стати викуп земельної ділянки для суспіль­них потреб.

Землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть при­звести до погіршення екологічної ситуації.