Право на обмін житлового приміщення є одним із суб'єктивних прав наймача І включає в себе елементи розпорядчих повноважень. Право наймача на обмін житлового приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються статтями 79-89 та 164 Житлового кодексу і Правилами обміну житлових приміщень, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31.

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного, комунального, громадського та приватного житлових фондів.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так, за певних умов, і частина житлового приміщення.

Коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення у різних будинках (квартирах).

Угода про обмін житловими приміщеннями в державному, комунальному та громадському житлових фондах набирає чинності з момен-^ТУ одержання сторонами обмінних ордерів і вважається виконаною з моменту переселення наймачів в обмінювані житлові приміщення. У приватному житловому фонді така угода набуває чинності з моменту Досягнення згоди про обмін між наймачами та їх членами сім'ї і власниками обмінюваного житла. Відмову власника житлового приміщення У згоді на обмін не може бути оспорено в судовому порядку.

Розірвання договору найму і виселення

Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору Житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п. 1 ст. 825 ЦК ^Та ст. 107 ЖК), по-друге, на вимогу наймодавця (п. 2 ст. 825 ЦК і ^ст- 108 ЖК).

Згідно з п.1 ст. 825 ЦК, наймач має право за згодою інших які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмові від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попереджеі наймодавець має право вимагати від нього плату за корист житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг договір житла на тих самих умовах з іншою особою.

Право наймодавця на розірвання договору найму житле приміщення обмежене цілим рядом умов, передбачених закої саме в статтях 108, 109, 113, ч. 2 ст. 114, ст. 114^і ЖК та п. 2 crd нового ЦК. В першу чергу це обумовлено тим, що розірвання доі за Ініціативою наймодавця тягне за собою виселення наймача та його сім'ї.

загрузка...

Одна з умов полягає в тому, що договір найму житл( приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лі підстав, вказаних у законі (ст. 108 ЖК). Виселення допускг лише з підстав, установлених законом (ст. 109 ЖК). ПерелІї підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів сім'ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути поклг основу розірвання договору.

Другою умовою розірвання договору є судовий порядок розірі і виселення. І хоч ст. 109 ЖК передбачає і адміністративний no виселення, в даному разі позасудовий порядок не застосовує оскільки визнається верховенство ст. 47 Конституції України, з конституційною нормою, ніхто не може бути примусово позбаї житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.

1 нарешті, останньою умовою розірвання договору найму є наймачам, які підлягають виселенню, одночасно надається інше за винятком випадків, зазначених у законі.

Контрольні питання

Що таке договір найму житла І які його ознаки?

Які істотні умови договору найму?

Охарактеризуйте права та обов'язки сторін за договором нжитлового приміщення.

Які існують підстави розірвання договору найму жит;приміщення?

Як реалізується право  на обмін житлового приміщення?

На яких підставах і в якому порядку здійснюється виселеннягромадян з житлового приміщення, що вони займають?

Які правові наслідки виселення з житлового приміщення?