Согласно действующему законода­тельству, а также проекту Хозяйственного кодекса Украины строительство, которое осуществляется субъектами хозяйствова­ния или по их заказу, производится на условиях подряда. Могут заключаться та­кие договоры подряда (контракты): на ка­питальное строительство, на выполнение

проектных и изыскательских работ, на выполнение монтажных и других работ для строительства и др. Особенности структуры договорных отношений в строитель­стве обусловлены спецификой строительного производства, продолжительностью его во времени, многопрофильностью характера работ и т. д. Учитывая это дого­вор подряда может заключаться заказчиком с одним или с двумя и более подряд­чиками. Подрядчик вправе с согласия заказчика привлекать к выполнению дого­вора субподрядчиков на условиях, заключенных с ними субподрядных договоров, отвечая перед заказчиком за результаты их работы. В этом случае подрядчик вы­ступает перед заказчиком как генеральный подрядчик, а перед субподрядчиками — как заказчик. Договор подряда на выполнение работ по монтажу оборудования заказчик может заключать с генподрядчиком или с поставщиком оборудования. С согласия генподрядчика договоры на выполнение монтажных и других специ­альных работ могут заключаться заказчиком со специализированными предпри­ятиями. В современных условиях хозяйствования получает распространение прак­тика заключения многосторонних контрактов в строительстве, которые в пределах одного договора охватывают всех участников инвестиционного процесса — инвес­торов, заказчиков, подрядчиков, субподрядчиков, проектировщиков и др.

Договор подряда, или подрядный контракт, является основным документом, обеспечивающим согласованную деятельность участников строительства. Он за­ключается на весь период строительства с уточнением при необходимости отдель­ных условий путем заключения дополнительных соглашений. Порядок подготовки, заключения и выполнения подрядных контрактов на строительство объектов опреде­ляется Положением о подрядных контрактах в строительстве Украины от 15 де­кабря 1993 г. Положение носит рекомендательный характер и учитывает требо­вания законодательства, отечественный и зарубежный опыт правового регулирования отношений в строительстве, особенности становления рыночных отношений в этой сфере.

Способы заключения контракта определяются заказчиком с учетом слож­ности, особенностей строительства объекта, возможности и необходимости кон­курсного отбора подрядчика, других факторов. Заключение контракта может осу­ществляться путем прямых переговоров между сторонами или торгов (тендеров) по усмотрению заказчика и в случаях, предусмотренных Законом Украины «О закупке товаров, работ и услуг за государственные средства» от 22 февраля 2000 г. При прямых переговорах участники могут заключить предконтрактное со­глашение (протокол намерений), в соответствии с которым они берут обязатель­ство заключить контракт в будущем на определенных этим соглашением условиях. С учетом этого документа участники планируют свою деятельность и организовы­вают подготовительную работу для заключения контракта: готовят необходимую документацию, размещают заказы, заключают соглашения с субподрядчиками и поставщиками. Предконтрактные соглашения являются обязательными для вы­полнения.

Стороны самостоятельно определяют условия контракта, взаимные обязате­льства в соответствии с законодательством и особенностями строительства. Су­щественными условиями контракта проект Хозяйственного кодекса устанавливает: наименование сторон; место и дату заключения; предмет договора; основания для заключения договора (государственный заказ, решение инвестора, лицензии на выполнение работ); сроки начала и завершения строительства, выполнения работ; права и обязанности сторон; стоимость и порядок финансирования строительства объекта (работ); порядок материально-технического, проектного и другого обес­печения строительства; режим контроля заказчиком качества работ и материалов; порядок принятия объекта (работ); порядок расчетов за выполненные работы, условия о дефектах и гарантийные сроки; страхование рисков, финансовые гаран­тии; ответственность сторон (возмещение убытков); урегулирование споров, осно­вания и условия изменения и расторжения договора. Положение о подрядных контрактах в строительстве Украины от 15 декабря 1993 г. рекомендует включать в контракт следующие статьи, которые в основном соответствует требованиям проекта Хозяйственного кодекса:

1. Определения и термины. Основные термины и понятия контракта опреде­ляются с целью исключения их разной трактовки и недопущения споров.

2.  Предмет контракта. Указывается наименование объекта, объемы и виды работ, подлежащие выполнению.

3.  Цена контракта (договорная цена). Она формируется в соответствии с Правилами определения стоимости строительства: Государственными строитель­ными нормами Украины (ДБН Д. 1.1-1-2000), утвержденными приказом Гос­строя от 27 августа 2000 г. Нормы обязательны для строительства, которое осу­ществляется    с    привлечением    бюджетных    средств    или    денежных    средств предприятий (организаций) государственной собственности. Для строительства, финансируемого за счет других источников, нормы носят рекомендационный ха­рактер, и их применение обусловливается контрактом.  Договорные цены могут устанавливаться твердыми, неизменными на весь объем строительства, или дина­мичными, которые могут уточняться в течение срока строительства, но не чаще одного раза в год. Договорная цена формируется генподрядчиком с привлечением субподрядных организаций и  согласовывается  с заказчиком  путем переговоров или в процессе проведения торгов (тендеров).

4.  Сроки выполнения работ. При определении сроков стороны учитывают исходные условия,  установленные  инвестором  или  предусмотренные  проектом. Сроки выполнения работ по отдельным этапам определяются на основании кален­дарного плана строительства. Сроки устанавливаются путем определения в контр­акте календарных дат начала и окончания работ (сдачи объекта в эксплуатацию) или  срока от  начала до окончания работ.  Возможность досрочного окончания строительства должна предусматриваться контрактом или согласовываться в про­цессе его выполнения. Пересмотр сроков возможен по независимым от подрядчи­ка обстоятельствам, если он без задержки письменно оповестил заказчика об их появлении. В многосторонних контрактах устанавливаются общие сроки строи­тельства объекта, а также сроки начала и окончания работ отдельными участ­никами.

5.  Расчеты и платежи. Стороны самостоятельно определяют порядок, сро­ки, условия платежей и расчетов за выполненные работы и услуги. Оплата работ может производиться за готовый объект или путем промежуточных платежей (за этапы, комплексы работ и т. п.). Заказчик может перечислять подрядчику аван­сы, осуществлять оплату строительных материалов, оборудования, конструкций, поставляемых подрядчиком. Окончательные расчеты производятся после выпол­нения и приемки всех предусмотренных контрактом работ (сдачи объекта в экс­плуатацию) в обусловленный сторонами срок.

6.  Проектная документация. Уточняются обязательства сторон по обеспече­нию проектной документацией, определяются ее состав и объем, порядок согласо­вания и передачи, количество экземпляров, права сторон при изменении проект­ных   решений   и   другие   вопросы.    В   двусторонних   контрактах   обеспечение проектной документацией возлагается на заказчика, в многосторонних контрактах с участием проектной организации — на нее. Последняя может выступать в роли генерального проектировщика и привлекать другие проектные организации.

7. Изменения проектной документации и объемов работ в процессе строи­тельства. Заказчик вправе вносить в процессе строительства изменения и до­полнения в проектную документацию и объемы работ. Подрядчик обязан прини­мать к выполнению эти изменения, если он способен их выполнить и они были даны в обусловленные сроки до начала выполнения работ, в которые вносятся из­менения. Если подрядчик неспособен выполнить дополнительные работы, они по­ручаются другому исполнителю. Изменения и дополнения работ должны быть технически оформлены, согласованы дополнительная оплата и/или пересмотр сро­ков строительства. Изменения оформляются путем подписания сторонами допол­нительного соглашения, протокола или акта.

8.  Строительная площадка. Заказчик выбирает строительную площадку, в согласованные сроки по акту передает ее подрядчику вместе с оформленными до­кументами, необходимыми для ее использования, обеспечивает возможность сво­бодного и непрерывного доступа на нее для выполнения работ. Подрядчик обя­зуется содержать строительную площадку в надлежащем состоянии.

9.  Материально-техническое обеспечение. Стороны определяют взаимные обязательства по обеспечению строительства материально-техническими ресурса­ми (материалами, конструкциями, оборудованием и т. д.). Перечень и объемы ре­сурсов, поставляемых заказчиком, сроки их передачи подрядчику определяются в дополнениях к контракту. За подрядчиком сохраняется право собственности на поставленные им ресурсы, если они не оплачены заказчиком, он несет риск их случайной гибели и порчи до сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию. При участии в контракте комплектующей организации ей поручается заказ, поставка и комплектация оборудования.

10.  Субподрядные организации. Координация деятельности субподрядчиков осуществляется генеральным (главным) подрядчиком. Субподрядчики могут быть участниками контракта, в котором определены их главные обязанности. Заказчик, если иное не предусмотрено контрактом, вправе согласовывать перечень субпод­рядчиков, привлекаемых генподрядчиком, отклонять профессионально или финан­сово несостоятельных исполнителей. Генподрядчик заключает с субподрядчиками контракт на выполнение отдельных работ,  осуществляет их приемку и оплату. Взаимоотношения генподрядчиков с субподрядчиками, их права, обязанности и ответственность   при  заключении   и   исполнении  контрактов  субподряда  регла­ментируются   Положением   о   взаимоотношениях   организаций   —   генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденным Научно-техниче­ским советом Госстроя Украины 14 декабря 1994 г. Положение носит рекомен­дательный характер.

11.  Страхование рисков. Стороны определяют риски, страхование которых является обязательным, порядок и условия их страхования, обязанности сторон. К таким рискам относятся, в частности, возникающие при транспортировке мате­риалов, оборудования, конструкций и изделий на строительную площадку, связан­ные с сохранением выполненных работ, материальных ценностей от огня и сти­хийного  бедствия,   и  другие  по  соглашению  сторон.   По  рискам,   страхование которых контрактом возложено на подрядчика, он передает заказчику копии стра­ховых полисов. Выбор страховой компании подрядчик осуществляет самосто­ятельно, если иное не предусмотрено контрактом.

12.  Выполнение работ. Подрядчик обязан выполнять работы в соответствии с требованиями проектной документации, строительными нормами и правилами, графиками производства работ. Заказчик осуществляет контроль и технический надзор  за  строительством.   Подрядчик  должен  заблаговременно  в  письменной форме информировать заказчика о возможности прекращения или замедления вы­полнения работ по его вине (отсутствие документации, оборудования и т. д.), а также по другим независимым от подрядчика причинам. Подрядчик ведет всю ис­полнительную документацию, предусмотренную действующими нормами и прави­лами, до сдачи объекта отвечает за сохранность имущества и выполненных работ на строительной площадке, за ее состояние.

13.  Контроль за качеством работ, материалов, оборудования.  Стороны определяют свои обязательства по такому контролю, порядок его проведения и оформления. В обязанности подрядчика входит использование для выполнения ра­бот материально-технических ресурсов, обеспеченных соответствующими техниче­скими паспортами или сертификатами, проведение выборочной проверки техниче­ских  характеристик   материалов   и   конструкций,   организация   предварительных испытаний и осмотр скрытых работ, передача заказчику сертификатов, паспортов, протоколов проверок и испытаний. Некачественно выполненные работы подлежат исправлению подрядчиком.

14.  Рабочая сила. Привлечение для выполнения работ рабочей силы (инже­нерно-технических  специалистов  и   работников)  в достаточном  количестве  и  с соответствующей  квалификацией  является  обязанностью  подрядчика.  Заказчик отвечает за привлечение рабочей силы, необходимой для выполнения его обяза­тельств. Стороны определяют свои обязательства по вопросам обеспечения работ­ников транспортными средствами, питанием, водой, медицинским обслуживанием, общежитием, страхованием и т. д.

15.  Сдача и приемка работ. Принятие объекта в эксплуатацию осуществля­ется в порядке, установленном упомянутым постановлением Кабинета Министров Украины от 5 августа 1992 г. и утвержденным им Положением о порядке приня­тия в эксплуатацию законченных строительством объектов государственного зака­за. Сдача-приемка осуществляется в течение установленного сторонами срока по­сле получения заказчиком письма от подрядчика о готовности объекта или его части. В контракте определяются этапы сдачи объекта с указанием видов работ, оборудования, систем, сооружений, помещений, подлежащих испытанию при сда­че. По соглашению стороны могут осуществлять предварительную приемку строи­тельной части объекта или отдельных работ, оборудования, отдельных помещений и сооружений и т. п. В контракте может быть предусмотрена разработка подряд­чиком программы испытаний и её согласование с заказчиком. Обязанности сторон по организации сдачи-приемки объекта в эксплуатацию определяются в соответ­ствии с их функциями в процессе строительства. Одновременно устанавливается порядок покрытия расходов на эту работу. Дополнительные расходы на сдачу-приемку объекта, обусловленные неудовлетворительным выполнением обяза­тельств, нарушением условий контракта, должны покрываться за счет виновника.

16.  Гарантийные сроки эксплуатации объекта. Гарантийные сроки опреде­ляются по объекту в целом и/или по отдельным видам работ. Подрядчик обязан устранить за свой счет недостатки, возникшие в течение срока гарантии и обус­ловленные выполнением работ с нарушением действующих норм и правил, усло­вий контракта. Перечень недостатков определяется дефектным актом, составляе­мым   сторонами,   а   при   отказе   подрядчика   —   с   привлечением   специалистов незаинтересованных органов. Подрядчик несет ответственность и за просчеты в работах, возникшие по окончании гарантийного срока и повлекшие аварии, обва­лы, разрушения на объекте, если заказчик докажет, что они обусловлены грубыми просчетами или недоделками подрядчика и объективно не могли быть выявлены при приемке объекта и в течение гарантийного срока. Стороны могут назначать гарантийные сроки такой ответственности.

17.  Финансовые гарантии. Стороны определяют финансовые гарантии вы­полнения договорных обязательств. Финансовая гарантия подрядчика может быть в форме денежного залога, перечисляемого на счет заказчика разовым платежом или путем многоразовых удержаний из сумм промежуточных платежей за выпол­ненные работы. Кроме залога, может использоваться поручительство банка, стра­ховой компании, других подобных финансовых структур. Гарантией финансовой способности  заказчика может быть поручительство  банка,  страховой  компании или другое по соглашению сторон, а также залог незавершенного строительства. В этом случае в контракте определяются условия залога.

18.  Материальная ответственность и освобождение от нее. Материаль­ная ответственность за нарушение условий контракта применяется к подрядчикам и заказчикам, допустившим невыполнение или ненадлежащее выполнение дого­ворных обязательств. По строительству, осуществляемому за счет государствен­ных средств,  общие правила  имущественной  ответственности  за несоблюдение сроков завершения работ на строительстве и проведения расчетов за них опреде­лены Законом Украины «Об имущественной ответственности за нарушение усло­вий договора подряда (контракта) о выполнении работ на строительстве объек­тов»   от  6   апреля   2000   г.   Согласно   Закону   имущественная  ответственность является существенным условием контракта и предусматривает взыскание по тре­бованию потерпевшей стороны неустойки (пени), а также возмещение убытков в части, не покрытой неустойкой. Во всех других случаях ответственность за нару­шение обязательств стороны предусматривают в договоре. Стороны освобожда­ются от материальной ответственности за нарушение договорных обязательств, если они возникли по вине другой стороны или обусловлены обстоятельствами не­преодолимой силы.

19.  Разрешение разногласий и арбитраж. Для разрешения разногласий, ко­торые стороны не могут решить самостоятельно, они обращаются к услугам незаинтересованных консалтинговых организаций (по взаимной договоренности) или с иском в арбитражный суд в соответствии с законодательством.

20. Приостановка работ и расторжение контракта. Стороны принимают меры по выполнению отдельных обязательств и контракта в целом, преодолению конфликтных ситуаций совместными усилиями путем переговоров, поиску взаимо­приемлемого решения проблем. Приостановка работ и расторжение контракта яв­ляется крайней мерой. Сторона, принявшая решение о расторжении контракта, обязана письменно уведомить об этом другую сторону и обосновать причины. В контракте стороны определяют срок вступления в действие решения о приоста­новке работ и расторжении контракта. Одновременно следует предусмотреть и предельные сроки приостановки работ, по окончании которых в случае неурегули­рования конфликта можно расторгнуть контракт.

Заказчик может расторгнуть контракт при таких обстоятельствах: отсутствие у него средств для финансирования строительства или в случае банкротства; вы­явление нецелесообразности или невозможности инвестирования средств в объект; существенное нарушение договорных обязательств подрядчиком; банкротство под­рядчика и др. Расторжение контракта по инициативе подрядчика возможно, если заказчик в течение обусловленного срока не выполняет свои обязательства, в том числе не оплачивает выполненные работы; по другим причинам, предусмотренным контрактом. Основанием для расторжения контракта может служить совокуп­ность обстоятельств, каждое из которых, взятое в отдельности, не является доста­точным для принятия такого решения. Перечень таких обстоятельств стороны мо­гут предусмотреть в контракте.

Договор на выполнение проектных и изыскательских работ заключается с соблюдением в основном тех же требований, что и договор подряда на капиталь­ное строительство, но с некоторыми особенностями. Предметом договора является предпроектная документация (технике-экономические обоснования и расчеты ин­вестиций, эскизные проекты), проектно-сметная документация (проекты, рабочие проекты, рабочая документация), законченные инженерные исследования для раз­работки такой документации и другие. Сторонами в договоре выступают заказ­чик и подрядчик (проектировщик), а при сложной структуре договорных работ — также генподрядчик и субподрядчик. Договор заключается на весь период проек­тирования, в нем устанавливают срок и стоимость выполнения работ, обязанности, права и ответственность сторон. Согласно договору на заказчика возлагаются обя­занности: обеспечить подрядчику возможность выполнения работ в сроки и в объ­еме, предусмотренных договором, предоставить ему необходимые для проектиро­вания исходные данные, обеспечить выполнение изыскательских работ и утверждение выполненной документации, своевременно расчитаться с подрядчи­ком за выполненные работы. Подрядчик обязан: выполнить проектные работы в пределах установленных сроков и стоимости, согласовать выполненные работы с заинтересованными организациями, защищать их в соответствующих инстанциях при утверждении, обеспечить надлежащее качество документации и всех выпол­ненных работ, соответствие их установленным техническим требованиям.